недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Как реновация меняет рынок недвижимости

10 973
Как реновация меняет рынок недвижимости
Программа реновации уже повлияла на планы продавцов и покупателей жилья в сносимых «хрущевках»

О реновации было объявлено совсем недавно, расселение «хрущевок» еще не началось, но уже  можно говорить о влиянии масштабной программы на рынок недвижимости. Опросы, которые проводились среди тех, кто покупает или продает (планирует это сделать) жилье в пятиэтажках, говорят о том, что значительная часть респондентов внесла коррективы в  свои планы.

Например, 55% опрошенных компанией «НДВ-недвижимость» изменили свои планы в отношении пятиэтажек. Из них 15% передумали продавать квартиры, так как в результате новой программы им обещали новое, более просторное жилье, а именно из-за такого обмена респонденты и хотели реализовать раньше свои «хрущевки». 20% опрошенных решили продавать квартиры быстрее: преимущества реновации очевидны всем, значит, можно повышать цену и ждать быстрого отклика от покупателей. Оставшиеся 20% решили покупать «хрущевки» из-за сноса. Эту группу опрошенных интересуют бюджетные варианты, а получить вместо старого жилья новое и отремонтированное – шаг в сторону экономии. Значительная часть участвующих в опросе (35%) следит за развитием ситуации и может поменять свое мнение в случае изменения ситуации на рынке.

«Ничего не продается»

Согласно планам мэрии, проект должен быть реализован в течение 15 лет, а ее старт намечен на вторую половину 2019 года, сообщила пресс-служба столичного департамента градостроительной политики со ссылкой на его главу Сергея Левкина. Изначально представителями власти была озвучена цифра в 7,9 тыс. домов, которые предполагалось снести. Потом цифра была пересмотрена до 4,6 тыс. строений. Так или иначе, даже если цифра будет еще пересмотрена несколько раз, понятно, что рынок столичного региона ждут сильные изменения. По данным компании «Бест-новострой», стоимость выставленного на продажу жилья в «хрущевках» приближается к 32 млрд рублей. Реновация же может сильно изменить этот рынок.

Представители многих агентств говорят открыто: «ничего не продается». Покупатели перестали интересоваться «хрущевками» уже после массовых выступлений недовольных горожан. При этом риэлторы сетуют, что значительное количество сделок сорвалось прямо на финише, перед самим подписанием договора.

Отрицательные настроения выражаются в том, что многие владельцы квартир в пятиэтажках перестали ждать улучшения жилищных условий. Некоторое время назад данную точку зрения озвучил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во время предыдущей программы переселения, которая осуществлялась при Лужкове,  новые квартиры выдавали исходя из нормы 18 кв. м на зарегистрированного человека, что стимулировало интерес инвесторов. Теперь же покупатели не верят в подобные перспективы, а в результате снижения спроса падают цены. По данным агентств недвижимости, уже практически после объявления старта программы цены на «хрущевки» упали до 20%. По словам Попова, «хрущевки» весной продавались по средней цене 151,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 18-20% ниже среднего показателя по городу.

На данный момент можно говорить, что объем предложения в столичных пятиэтажках радикально не увеличится. Собственники приняли решение: одни продают, другие – ждут переезда. Если же учитывать, что тенденция на снижение цен продлится, то ситуация будет играть на руку столичной мэрии: если нужно будет давать компенсацию за жилье, сумма платежа может значительно уменьшиться. 

Рикошетом ударит реновация и по обычным домам, находящимся в одних локациях с «хрущевками». В столице достаточно много домов, не попавших в программу, но находящихся совсем рядом с пятиэтажками. Чаще всего, это «брежневки», основная часть которых находится в Измайлово, Кузьминках, Перово. Соседство с громадной стройкой может обойтись владельцам такого жилья в 10% от стоимости. Другим фактором, влияющим на цену, будет изменение инфраструктурной ситуации в этих районах: увеличится плотность застройки, а значит, и количество людей, автомобилей, нагрузка на коммунальные сети.

Существует точка зрения, что в таких домах живут либо стремятся приобрести квартиры не самые обеспеченные люди, которым нужно жилье с дисконтом. В то же время есть достаточно большое количество подобных квартир в благоустроенных, озеленённых районах, в престижных Центре и Западе.

Покупать ли перед сносом?

Многие жители столицы, скорее всего, уже озадачились вопросом – стоит ли покупать квартиру в «хрущевке» перед сносом? Перечислим основные плюсы и минусы этой затеи.

Если власти действительно обеспечат адекватную альтернативу пятиэтажке, да еще и в том же районе, «хрущевку» будет удобно оставить тем, кто давно мечтает переехать в новое жилье, но откладывал покупку из-за ограниченности предложения в самом городе. При удачном стечении обстоятельств можно будет получить новостройку ближе к центру, а не на окраине.

Есть шанс выиграть и в деньгах. Во время обсуждения реновации представители властей не раз озвучивали аргумент о том, что стоимость альтернативы может быть выше стоимости старого жилья. Приводились цифры до 35% к стоимости «хрущевки». Даже учитывая тот факт, что цены снижаются, стоимость новой квартиры будет все равно выше старой. Главное тут – получить квартиру в прежнем районе.

Помимо увеличения стоимости будущих «собянинок», их владельцев должно прельщать и улучшение комфорта. Новые квартиры будут точно больше старых, так как даже в самых обычных современных «однушках» метраж гораздо больше (не начнут же власти скупать у застройщиков 20-метровые студии и выдавать их как альтернативу). Квартиры будут с отделкой, что также является бесспорным плюсом. Не будем забывать, что более 80% новостроек сдаются сейчас «под чистовую». Ремонт будет стоить около миллиона рублей – вот и экономия.

Однако многие плюсы покупки или отказа от продажи квартиры в пятиэтажке под снос легко могут стать минусами. Например, если предположить, что изменение локации будет неудачным. С инфраструктурно развитой территории могут отправить в промзону или менее развитый район, хотя административно территория останется прежней. Также пока не известно, что будет из себя представлять процедура отказа от альтернативы, так что собственникам «хрущевок» грозит перспектива переехать, например, из достаточно близкого к центру Тушино в Митино, за МКАД. Ну, и изменение района на худший, соответственно, влечет и изменение стоимости. Метр в новостройке в условном Люблино стоит дешевле метра «хрущевки» в Кузьминках.

Стоит помнить и о масштабности программы реновации, и сроках ее реализации. Если оставаться в квартире и ждать переезда, можно потерять слишком много времени. Откладывать покупку новостройки и переезд на два-три года – это одно, ждать 15 лет – совсем другое.

Важно понимать, что продавать или покупать квартиру в  пятиэтажке во время реновации – затея крайне рискованная. Условия еще не ясны, как неизвестны и объемы, и сроки ввода жилья. На данный момент имеется слишком много неясных факторов, которые могут существенно изменить условия игры. 

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru